נצפים ביותר
נושא נבחר
אירועי תרבות היום
לא מוגדרים כרגע אירועים
גפן מגזין המושבות > טורים > מי למעלה מי למטה
13 לאפריל 2012
מי למעלה מי למטה
יואב איתיאל, 12/04/2012 - 12:47
למתווכים אין כל יתרון במצג שווא כאילו המחירים יורדים כאשר הם עולים, או להיפך. אחד שקורא כנראה את הטור הזה בקביעות, לוחץ עלי כבר כמה שבועות שאדווח על מצב מחירי הנדל"ן באיזור. ליתר דיוק, הוא טוען שהמחירים ירדו, ושהעיתונות פשוט מסתירה את זה
המוכר, המתווך והקונה - מי למעלה מי למטה
כמעט כל עסקת נדל"ן מבוססת על אופטימיות של הקונה. יש שיגידו אופטימיות גדולה יותר של הקונה מול המוכר, לגבי הנכס המדובר [ thinkstock / אימג’בנק]

אחד שקורא כנראה את הטור הזה בקביעות, לוחץ עלי כבר כמה שבועות שאדווח על מצב מחירי הנדל"ן באיזור. ליתר דיוק, הוא טוען שהמחירים ירדו, ושהעיתונות פשוט מסתירה את זה. איכשהו, זה אולי קשור לרקע שלי כמי שבעבר היה שותף בסוכנות נדל"ן איזורית, ולתפיסה הרווחת שמתווכי נדל"ן אחראים לעליות מחירים ונהנים מהן. [עוד, כאן]

נתחיל מהסוף ובתפיסה השגוייה הזו. נכון שלמתווכי נדל"ן נוח עם הקונים שלהם, כשהמחירים עולים. הנה, ישבתי השבוע עם לקוח אחד כזה שפעם מכרתי לו בית בזכרון יעקב במיליון דולר. זה היה לפני שש שנים. היום הלקוח הזה הוא בעלים של בית ששווה לא פחות מפי שניים, ואני הגאון שסייע לו לעשות מיליון דולר פטורים ממס.

אבל לכל עסקה יש שני צדדים. אם הבית הכפיל את ערכו, אולי אם מתווך הנדל"ן הנמרץ לא היה אז בשטח, היו יכולים היום המוכרים האלה למכור אותו בשני מיליון דולר. ובקיצור, כשהמחירים עולים, המתווך הוא חביב הקונים, אבל המוכרים שמימשו את הנכס ופוגשים אותו מדי פעם, יזכירו לו שהיו יכולים למכור בהרבה יותר, "לו רק היו מחכים".

כשהשוק בירידה, המצב בדיוק הפוך. המוכרים יאהבו אותך מאוד על שעודדת אותם למכור לפני הצניחה במחיר, ואילו הקונים ילינו שאם היו מחכים, אולי היו יכולים לחסוך הרבה כסף.

הכל בחצי חיוך, כמובן. איש לא יכול לחזות את שיהיה. הדבר נכון עוד יותר במציאות רבת חדשות ותהפוכות כשלנו (ראה טור המו"ל בגיליון זה - כאן). טובי המומחים יכולים לכל היותר לנתח את העבר. גדול שמאי המקרקעין למגורים בניו יורק, ג’ונתן מילר, הוא גם גדול החוזרים על האזהרה הזו. בכל הזדמנות שתקראו אותו מדבר על שוק הנדל"ן, תשמעו אותו אומר גם את זה. גם גדול גדולי השמאים לא יכול להתנבא מה יילד יום. תרצו, קחו שיעור מהעבר, לא תרצו, תצאו בסופו של דבר כחכמים הגדולים ביותר או הטפשים הגדולים ביותר, באשר לאסון הכלכלי שנמנעתם ממנו, או ההזדמנות הגדולה לרווח שהפסדתם, האחריות נותרת על כתפיכם.

עוד משהו. כמעט כל עסקת נדל"ן מבוססת על אופטימיות של הקונה. יש שיגידו אופטימיות גדולה יותר של הקונה מול המוכר, לגבי הנכס המדובר. מעטים המוכרים שיימכרו את הנכס שלהם לו היו משוכנעים כי מחירו יוכפל בחמש השנים הבאות, ומעטים הקונים שהיו נכנסים לעיסקה בידיעה ברורה כי הבית אותו הם רוכשים יאבד מחצית מערכו בעתיד הנראה לעין, או בעתיד בכלל.

האיום הגדול ביותר על מתווך הנדל"ן הוא שהשוק יישאר יציב. את זה, דומני כי כבר אמרתי לכם יותר מפעם אחת. אם ברור כי מחיר הבית יישאר זהה גם מחר, אם שער החליפין של השקל יישאר ללא שינוי, ואם לא צפוי שינוי בריבית המשכנתאות ובהכנסותיהם ויכולת התשלום של המוכר והקונה, יש מעט מאוד מוטיבציה לבצע עסקאות.
ירידות או עליות מחירים הינן היינו הך עבור מתווכי הנדל"ן.

כך גם שינויים מעלה או מטה בשער המטבע או בשיעור הריבית. כל מגמה כזו מספקת מוטיבציה לאחד הצדדים לדחוף לעסקה. לפעמים השוק הוא שוק של מוכרים ולפעמים השוק הוא שוק של קונים. המתווכים בצרות כאשר השוק נותר שוק של מתווכים, כשאיש אינו דוחף למכור או לקנות למעט הם עצמם.

כך, בניגוד לדיעה הרווחת והשגוייה, אין למתווכים כל יתרון במצג שווא כאילו המחירים יורדים כאשר הם עולים או כאילו הם עולים, כשבעצם הם יורדים.

אל דאגה, לא שכחתי את הקורא הנאמן שלנו. במקביל אני גם סוקר עבורכם את רמות מחירי הבתים באיזור. האם הם עולים, יורדים או נותרים ללא שינוי? על כך בגיליון הקרוב של "מגזין המושבות".
אנשים שקראו כתבה זו התעניינו גם ב
זה רק אני והמכונית שלי – 3 עובדות על תאונה עצמית
מצדיעים ל- 2,932 חיילי וחיילות המילואים מהמושבה
הרוג ופצועים בתאונה בכניסה לזכרון-יעקב
גפן מגזין המושבות מקומון זכרון יעקב, בנימינה גבעת עדה, פרדס חנה כרכור, קיסריה, אור עקיבא, מושבי חוף הכרמל והישובים בין עתלית לעיר חדרה
אין להעתיק, להפיץ או לעשות כל שימוש בחומרים כלשהם באתר זה בכל דרך ובכל צורה ללא אישור בעלי הזכויות מראש ובכתב

פרטי יצירת קשר: 04-6399917

© 2006-2016 כל הזכויות שמורות
קישורים מהירים
> אודות גפן מגזין המושבות
> צור קשר עם גפן מגזין המושבות
> פרסם בגפן מגזין המושבות
> רשימת תפוצה
> כתבות
> חדשות
> תרבות ובידור